Służebność w polskim kodeksie cywilnym

Służebność jest to w swej istocie prawo na rzeczy cudzej. Sprowadza się do obciążenia nieruchomości w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości lub do zaspokojenia określonych potrzeb oznaczonej osoby fizycznej. Służebność polega na posiadaniu uprawnień w stosunku do rzeczy cudzej, przysługujących w zwykłych warunkach właścicielowi.¹ W systemie prawa cywilnego służebności mieszczą się w grupie ograniczonych praw rzeczowych. Ustawodawca w Księdze drugiej, Dziale III Kodeksu Cywilnego rozróżnia służebności gruntowe przysługujące każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej, służebności osobiste przysługujące osobie fizycznej oraz służebność przesyłu, którą można ustanowić na rzecz przedsiębiorcy w zakresie korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49§1 KC.

Ustawodawca posługuje się pojęciem służebności w liczbie mnogiej, co wskazuje na mnogość postaci i różnorodność treści.² Przedmiotem służebności mogą być tylko i wyłącznie nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, że chodzi tu o wszystkie, ogólnie akceptowane, jej typy tzn. nieruchomości gruntowe, budynkowe oraz lokalowe.³ Podmiotem uprawnień może natomiast być albo każdorazowy właściciel innej nieruchomości, albo oznaczona osoba fizyczna⁴ albo przedsiębiorca, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49§1 KC. Odnośnie służebności gruntowej ustawa wyróżnia trzy grupy uprawnień z niej wynikających. Pierwszą z nich jest możliwość korzystania w ograniczonym zakresie z nieruchomości obciążonej omawianym ograniczonym prawem rzeczowym, drugą ograniczenie w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, trzecią natomiast zakaz wykonywania przysługujących mu względem nieruchomości władnącej uprawnień. Również służebności osobiste występują w różnej postaci. Ustawodawca postanowił bowiem tutaj, stosując odesłanie, że nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Służebność przesyłu natomiast sprowadza się do możliwości korzystania z obciążonej nieruchomości w zakresie zgodnym z przeznaczeniem urządzeń przesyłowych na niej się znajdujących.

Zróżnicowana treść uwypukla odmienność służebności od innych ograniczonych praw rzeczowych, choć najbardziej znamienna w tym kontekście jest ich odrębna funkcja jaką jest rola służebna. Służebność gruntowa ma, na bazie przepisów ustawy, na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej części. Zatem zaspokaja potrzeby związane z indywidualną własnością nieruchomości spełniając funkcję gospodarczą podniesienia jej wartości eksploatacyjnej. Natomiast służebności osobiste zmierzają do zaspokojenia potrzeb oznaczonej osoby fizycznej, a przez to spełniają najczęściej funkcję alimentacyjną (np. Służebność mieszkania).⁵ Gospodarcza jest natomiast natura służebności przesyłu co ewidentnie wynika z faktu, iż ustanowiona może być ona na rzecz wyłącznie przedsiębiorcy.⁶

Wracając do kwestii podmiotowej, służebności gruntowe obciążają oznaczoną nieruchomość bez względu na późniejsze zmiany własnościowe. Są więc skuteczne wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej. Z drugiej strony, co równie ważne, przysługują każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej. Odmiennie natomiast rysuje się sytuacja w przypadku służebności osobistej, bowiem prawo to przysługuje oznaczonej osobie fizycznej. Z tej przyczyny jest ona zbywalna i wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Należy pamiętać jednak, że jest ona skuteczna wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej. ⁷ W związku z tym, że służebność przesyłu jest jednym z elementów przedsiębiorstwa i przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa, w braku odmiennych postanowień umownych lub przepisów szczególnych, można stwierdzić, że prawo to przysługuje każdoczesnemu właścicielowi przedsiębiorstwa, pod warunkiem, że jest on jednak przedsiębiorcą w rozumieniu art. 43¹.⁸

Na koniec ogólnych rozważań wspomnieć warto o doktrynalnym podziale służebności na czynne (pozytywne), do których zalicza się te wszystkie służebności, które polegają na działaniu w stosunku do cudzej nieruchomości oraz bierne (negatywne), które sprowadzają się do zobowiązania właściciela nieruchomości obciążonej do zaniechania określonych czynności.⁹

radca prawny Piotr Bliźniak
LEX GEMINI Kancelaria Radcy Prawnego Żary
www.lexgemini.pl

1B. Bladowski A. Gola, Służebności gruntowe i osobiste, Warszawa 1988, s.3.

2E. Gniewek, Prawo Rzeczowe, Warszawa 2008, s. 203.

3E. Gniewek, System Prawa Prywatnego tom 4 Prawo Rzeczowe (red. E. Gniewek), Warszawa 2007 s. 445.

4B. Bladowski A. Gola, op. cit., s. 4.

5Ibidem, s. 4.

6K. A. Dadańska, Kodeks Cywilny Komentarz tom 2 Własność i inne prawa rzeczowe (red. A. Kidyba), Warszawa 2009, s. 296.

7E. Gniewek, System..., s.443.

8K.A. Dadańska, op. cit., s. 309.

9B. Bladowski A. Gola, op. cit., s5.

Radca prawny prowadzący własną Kancelarię Radcy Prawnego w Żarach. Radca prawny traktuje klientów z miasta Żary priorytetowo zapewniając nawyższą jakość usług za rozsądną cenę. Prawnik w Żarach profesionalnie doradzi w kwestiach prawnych, a także zapewni kompetentne zastępstwo przed sądem lub organem państwowym czy samorzadowym. Dobry prawnik- Żary i jego mieszkańcy potrzebują fachowej pomocy prawnej pozwalającej zabezpieczyć swoje interesy. Dobry i tani prawnik w Żarach ma swoje biuro przy ul. Okrzei 9, Żary, w budynku przychodni Medyk, nieopodal firmy Rolmasz.. Obsługuje m.in. z nowoczesną formą zajmującą się aranżacja wnętrz i projektowanie  wnętrz przez profesjonalnych architektów we Wrocławiu i Zielonej Górze RT Studio Projektowe.